不動産コンサルティング　有効活用（１）

不動産コンサルティングの事例を紹介していきたいと思います。

京都市右京区西京極畔勝町の塗装工場跡から賃貸店舗３軒へ
約３０坪の角地で駅までの距離が徒歩５分から６分の距離にあり、周りはマンションが立ち並び、スーパーや飲食店舗などが混在する第１種住居地域、建物は鉄骨の背の高い平家と木造２階建てを繋いだ塗装工場で中は塗料による建物の痛みがあり、天上には小さなクレーンが走っていました。
オーナーからは売却時価が知りたいのと解体して賃貸マンションを建てる場合とガレージにすることを考えておられました。バブル崩壊による地価の下落の激しい時期でしたので、売却価格も希望金額は難しいと判断しました。抵当権等の付帯権利は無く、身体のことを考えて、仕事を引退し、ゆっくりしたいとのお気持ちがあり、マンションの場合には多額の借入金の発生による不安、入居は間違いのないエリアなのですが、返済金額と賃料収入を計算し、３階建てで１ルーム６部屋建築価格５０００万円前後の建築業者の見積もりが出ました。ガレージでは４から５台最大１０万円今のコインパーキングでは分かりませんが、土地の固定資産税も上がることでしょう。

そこで、提案しました。
６万円×６部屋の収入を取るのに５０００万円は大きいですよっと。
たまたま角地２方道路面してましたので、３分割して部屋を区切り、別々に賃貸するプランを工事費用５００万円で提案しました。居住用物件よりも事業用物件の方が、坪単価が上がるのと、入居者の入替の際の工事費用が少なくてすみます。クロスやジュータンの張替え不要、各店舗により改装費用は入居者負担となるケースもある。と説明し、１件１２万円のクリーニング店の入居希望者を紹介してあと２件で１５万円前後取れれば、工事費用はわずか２年で戻ってくる効率の良い有効利用である旨説明しました。

それが現在の募集物件となっています。